In de tweede helft van dit jaar werden we benaderd door een gemeente in het Oosten van het land. Net als op veel plekken in Nederland speelt ook hier het probleem van leegstand en de op de loer liggende verpaupering van dorpskernen. Regelmatig dienen zich ideeën en initiatieven aan voor hergebruik van de leegstaande panden, alleen zijn deze ideeën vaak niet goed op waarde te schatten. Hoe groot is de kans van slagen van zo’n idee? Is het concurrerend met het bestaande aanbod of juist een aanvulling? Past het bij ons toeristisch profiel en trekt het de doelgroep aan die wij graag willen in deze regio? Tientallen vragen die beantwoord moeten worden zodat de gemeente kan bepalen of het initiatief enthousiast ondersteunt wordt, of dat een idee ontmoedigt moet worden.
Voor deze gemeente hebben we voor 15 initiatieven in kaart gebracht wat de marktruimte voor deze concrete invulling is. Daarnaast hebben we de geschiktheid, de haalbaarheid en de aanvaardbaarheid 15 keer beoordeeld. Dat klinkt abstract, maar aan de hand van een voorbeeld neem ik u mee in ons proces.
Hoe gaan we te werk?
Één van de 15 invullingen die we onderzochten is een Family Entertainment Centrum (FEC). Dit is een relatief nieuw, vanuit Amerika overgewaaid, concept. Er zijn er nog niet veel FEC’s in Nederland; 27 om precies te zijn. Een FEC combineert meerdere recreatieve activiteiten (minimaal drie) onder één dak en heeft een horecavoorziening.
Om de marktruimte te bepalen hebben we gekeken naar de nabijheid van bestaande FEC’s in relatie met de bevolkingsdichtheid en de reisbereidheid voor een faciliteit als deze. In dit voorbeeld bleek er voldoende vraag voor een FEC, maar is de realisatie van een FEC ook passend en haalbaar in specifiek deze gemeente? Dat hebben we beoordeeld aan de hand van een toetsingskader, bestaande uit 12 factoren. Bijvoorbeeld de invloed op de werkgelegenheid, de waarschijnlijkheid dat dit gerealiseerd kan worden in een leegstaand pand, hoe het past bij het inwonersprofiel en in welke mate het de gewenste bezoekers aantrekt.
Ook is gekeken naar haalbaarheidsfactoren, zoals de druk die dit initiatief kan leggen op wegen en parkeergelegenheid, of het binnen het beleid- en de bestemmingsplannen past, en de ecologisch impact. Ten slotte hebben we de aanvaardbaarheid gekeken. Kan een ontwikkeling als deze rekenen op enthousiasme of juist weerstand van de gevestigde ondernemers en/of omwonenden?
Alles bij elkaar geeft het de gemeente een breed palet aan aanknopingspunten om initiatieven en ideeën te beoordelen. Het toetsingskader geeft handvatten om kritische vragen te stellen aan een initiatiefnemer, vooraf de plus- en aandachtspunten te identificeren en te besluiten om de omgeving en de ondernemer te behoeden van een risicovolle stap.
Zo wordt niet alleen iets gedaan aan de leegstand, maar kan dit ook weloverwogen en daarmee duurzaam gebeuren.
Wilt u meer informatie of heeft u een initiatief waar u meer over wilt weten? Neem dan contact op Edwin van der Woude.
